Para muchos propietarios, arrendar un inmueble puede convertirse en una fuente de estrés, especialmente cuando los inquilinos incumplen sus obligaciones. Sin embargo, contrario a la creencia popular, la ley colombiana establece un mecanismo claro y efectivo para que los dueños recuperen sus propiedades: el proceso de restitución de inmueble arrendado.
Este procedimiento legal no solo permite solicitar la devolución de la vivienda, sino también reclamar deudas pendientes como arriendos atrasados, servicios públicos, cuotas de administración e incluso indemnizaciones por perjuicios.
La Conciliación: El primer paso para una solución ágil
El Ministerio de Justicia y del Derecho explica que una de las vías más efectivas para iniciar este proceso es la conciliación extrajudicial. Este mecanismo se puede activar cuando un inquilino incurre en faltas como retrasos en los pagos o genera problemas de convivencia.
Una de las grandes ventajas de este proceso es que aplica tanto para contratos de arrendamiento verbales como escritos, siempre que en la solicitud se detalle el tipo de acuerdo que se estableció.
¿Cómo funciona el proceso de conciliación?
1. Presentar la solicitud: El arrendador debe radicar una solicitud en un centro de conciliación, incluyendo todos los datos de las partes, una descripción de los hechos, lo que se pretende conseguir y las pruebas disponibles.
2. Citación a audiencia: Un conciliador designado citará a ambas partes a una audiencia. La notificación se envía con suficiente antelación (entre 8 y 10 días hábiles) y se pueden realizar hasta tres intentos de citación.
Resultados posibles de la audiencia
La audiencia de conciliación puede tener tres desenlaces clave:
• Acuerdo exitoso: Si ambas partes llegan a un consenso, se firma un acta de conciliación que establece de forma «clara, expresa y exigible» las obligaciones, incluyendo una fecha y hora exactas para la entrega del inmueble.
• Sin acuerdo: Si no se logra un acuerdo, se levanta un acta explicando los motivos del desacuerdo, dejando la puerta abierta a un proceso judicial.
• Incumplimiento del acuerdo: Si el inquilino firma el acuerdo pero no entrega la propiedad en la fecha pactada, el centro de conciliación puede emitir un oficio que permite a un juez acelerar la diligencia de restitución, evitando iniciar un proceso judicial desde cero.
Si el inquilino no asiste a ninguna de las citaciones, el caso puede escalar a un trámite judicial formal. Este marco legal, soportado por normativas como la Ley 640 de 2001 y la Ley 820 de 2003, brinda a los arrendadores herramientas concretas para proteger su patrimonio y dar por terminado un contrato de manera legal cuando sea necesario.