NoticiasRCN – Conozca todo lo que debe saber sobre la ley 2434.
Adquirir vivienda en Colombia ha sido, para muchos, un anhelo marcado por la complejidad y los costos adicionales. Sin embargo, una nueva legislación está transformando este panorama, prometiendo un alivio significativo en el bolsillo de miles de colombianos.
Se trata de la Ley 2434 del 8 de noviembre de 2024, conocida como «Vivienda al Alcance de Todos», una normativa que busca, entre otras cosas, reducir de manera sustancial el valor que los ciudadanos pagan por las escrituras de sus propiedades.
Esta ley, de gran impacto social y económico, ya está en plena vigencia y abre la puerta a un proceso de compra de vivienda más justo y accesible.
Y es que de los principales dolores de cabeza para los compradores de vivienda en el país siempre han sido los «gastos de cierre»: los costos de escrituración, impuestos y registro. Estos rubros, que pueden sumar varios millones de pesos y representar un porcentaje considerable del valor total del inmueble (aproximadamente el 0.54% del precio de la propiedad), tradicionalmente debían ser asumidos por el comprador con recursos propios, por fuera del crédito hipotecario.
Esta situación, a menudo, dejaba a las familias en una posición financiera vulnerable, incluso después de haber logrado la aprobación de su préstamo.
Nuevo alivio para propietarios con la Ley 2434
La Ley 2434 de 2024 llega para cambiar este escenario. Su artículo 2º, que adiciona un parágrafo al artículo 23 de la Ley 546 de 1999, es la clave de esta revolución en los costos. Ahora, los establecimientos de crédito tienen la potestad, y de hecho se les faculta, para incluir los gastos de escrituración, impuestos y registro (incluyendo el de transferencia de dominio) directamente en el valor del crédito hipotecario o leasing habitacional.
Esto significa que los compradores ya no tendrán que descapitalizarse para cubrir estos gastos de forma inmediata y separada, sino que podrán financiarlos a largo plazo, aliviando de forma notable la carga inicial. Esta es una medida crucial que libera el capital de los compradores, permitiéndoles destinar sus ahorros a la cuota inicial o a otras necesidades.
Pero los beneficios no terminan ahí. La Ley 2434 también establece tarifas preferenciales para los derechos notariales y gastos de registro, diferenciando según el tipo de vivienda, lo que significa una reducción directa en el valor a pagar:
- Para vivienda normal (no VIS): Los derechos notariales y gastos de registro se liquidarán al 70% de la tarifa ordinaria aplicable. Esto ya representa un ahorro del 30% para los compradores de propiedades en este segmento.
- Para Vivienda de Interés Social (VIS) no subsidiable: En este caso, el beneficio es aún mayor, pues se pagará solo el 40% de la tarifa ordinaria.
- Para Vivienda de Interés Social (VIS) con subsidio directo: Aquí es donde la reducción es más significativa. Los afortunados que adquieran una VIS con el apoyo de un subsidio directo del Estado, pagarán únicamente el 10% de la tarifa ordinaria aplicable. Esto se traduce en un alivio de hasta el 90% en estos costos, democratizando el acceso a la vivienda para los segmentos de población más vulnerables.
Ejemplo claro de la ley 2434
Para dimensionar el impacto de estas reducciones, consideremos un ejemplo: si el valor de las escrituras de una vivienda sin esta ley fuera de $2.000.000, un comprador de vivienda normal pagaría ahora $1.400.000. Si se trata de una VIS no subsidiable, el costo bajaría a $800.000. Y si es una VIS con subsidio, ¡el comprador solo desembolsaría $200.000! Estos ahorros, en un contexto económico desafiante, pueden marcar la diferencia entre acceder o no a una vivienda.
Más allá de la reducción de costos, la ley también impulsa la digitalización y la eficiencia en los trámites notariales. Se promueve la implementación de avalúos digitales y el uso de tecnologías avanzadas para valorar propiedades, lo que agiliza los procesos, los hace más transparentes y reduce la burocracia.
Asimismo, las notarías están ahora sujetas a plazos más estrictos para la realización de los trámites: dos días hábiles para contactar a los interesados, una vez notificada el acta de reparto, y tres días hábiles para citar a la firma de la escritura una vez recibida la documentación completa.